এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট
নিউইয়র্ক সিটির বাড়ির মালিকরা এখন তাদের সম্পত্তিতে বেসমেন্ট, অ্যাটিক এবং ব্যাকইয়ার্ডে নতুন এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট নির্মাণের জন্য আবেদন করতে পারবেন। ১ অক্টোবর থেকে সিটি এই ধরনের ইউনিটের জন্য আবেদনপত্র গ্রহণ শুরু করেছে। এটি মেয়র এরিক অ্যাডামসের ‘সিটি অব ইয়েস’ হাউজিং পরিকল্পনার একটি গুরুত্বপূর্ণ অংশ। গত বছর এই পরিকল্পনা সিটি কাউন্সিল দ্বারা অনুমোদিত হয়। মেয়র অ্যাডামস একই সঙ্গে ‘এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট ফর ইউ’ প্রোগ্রামের উদ্বোধনও করেছেন, যা বাড়ির মালিকদের জন্য ডিজাইন সহায়তা, গাইডলাইন এবং অন্যান্য সহায়তা প্রদান করবে।
ডেপুটি মেয়র হাউজিং, ইকোনমিক ডেভেলপমেন্ট এবং ওয়ার্কফোর্স, আডলফো কারিয়ন জুনিয়র বলেন, অনেক নিউইয়র্কবাসীকে বেসমেন্ট বা আনসিলারি ডওয়েলিং ইউনিটে থাকার জন্য বাধ্য হতে হয়, অন্যথায় তারা নিরাপদ ও নিয়ন্ত্রিত হাউজিংয়ের বিকল্প খুঁজে পান। এখন নিউইয়র্কবাসীদের আর সেই কঠিন সিদ্ধান্ত নিতে হবে না। এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট এবং এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট ফর ইউ প্রোগ্রামের মাধ্যমে আরো বেশি হাউজিং সুযোগ তৈরি হবে, নিরাপত্তা নিশ্চিত হবে, এবং ইউনিট নির্মাণ আরো সাশ্রয়ী হবে।
সিটি অব ইয়েস পরিকল্পনার অধীনে নতুন জোনিং নিয়ম বাড়ির মালিকদের জন্য এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট তৈরি সহজ করে তুলেছে। বৈধ ইউনিট হতে পারবে-বেসমেন্ট অ্যাপার্টমেন্ট, একক পরিবারের অ্যাটিক অ্যাপার্টমেন্ট এবং একই লটে এক বা দুই পরিবারের বাসার ব্যাকইয়ার্ড কটেজ। জুলাই মাসে শহরএনসিলারি ডিউলিং ইউনিট নির্মাণের নিয়মাবলি প্রকাশ করেছে।
নিয়ম অনুযায়ী, এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট হলো প্রধান বা দ্বিতীয় বাসস্থানের পাশাপাশি একটি রান্নাঘর ও বাথরুমসহ আবাসিক ইউনিট। নিয়মাবলীর মধ্যে বলা হয়েছে-যে ইউনিটটি নির্মাণ করা হবে তা ৮০০ বর্গফুটের বেশি হতে পারবে না, প্রধান রাস্তা থেকে ১০০ ফুটের মধ্যে অবস্থান করতে হবে, এবং ঐতিহাসিক জেলা বা নিম্ন ঘনত্বের আবাসিক এলাকায় নির্মাণ করা যাবে না। এছাড়াও, সম্পত্তির মালিককে প্রধান বাসস্থান বা ইউনিটের মধ্যে যেকোনো একটি বাসস্থানে থাকতে হবে।
শহরের নিয়মে বলা হয়েছে, রাস্তা থেকে দৃশ্যমান না হলে ইউনিটের প্রবেশদ্বার নির্দেশক একটি সাইনবোর্ডে চিহ্নিত করতে হবে। এই সাইনবোর্ডে লাল রঙের অক্ষরে কমপক্ষে পাঁচ ইঞ্চি উচ্চতায় লেখা থাকতে হবে এবং একটি তীর দিয়ে প্রবেশদ্বারের দিকে নির্দেশ করতে হবে। এছাড়াও, সেলের এনসিলারি ডিউলিং ইউনিটে স্বয়ংক্রিয় স্প্রিংকলার ব্যবস্থা থাকতে হবে, এবং জানালার ছাদ বা খোলা স্থানগুলো সিলের ছয় ইঞ্চির বেশি নিচে অবস্থিত হতে পারবে না। প্রতিটি ‘হ্যাবিটেবল রুম’ বা সম্ভাব্য বন্যা প্রবেশ পয়েন্টের পাশে এক বা একাধিক পানি সেন্সর ও অ্যালার্ম বসাতে হবে।
নিউইয়র্ক সিটি ডিপার্টমেন্ট অব বিল্ডিংস এবং হাউজিং প্রিজারভেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট বেসমেন্ট ও সেলের এনসিলারি ডিউলিং ইউনিটের জন্য নিরাপত্তা মানদণ্ড নির্ধারণ করেছে। এতে দুটি এক্সিট থাকা, উচ্চ ঝুঁকিপূর্ণ প্লাড জোনে ইউনিট নির্মাণ নিষিদ্ধ, এবং প্রতিটি রুমে পানি সেন্সর স্থাপন অন্তর্ভুক্ত। এর মাধ্যমে নিশ্চিত করা হবে যে বাসিন্দারা বন্যা বা অন্য বিপদ থেকে সুরক্ষিত থাকবেন।
মেয়র অ্যাডামস বলেন, আজ আমরা হাজার হাজার নিরাপদ এবং বৈধ ঘর তৈরি করার জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ নিচ্ছি। এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট আমাদের শহরের হাউজিং সংকটের সমাধান। এর মাধ্যমে বাড়ির মালিকরা পরিবার বা ভাড়াটেদের জন্য নতুন ঘর তৈরি করতে পারবে এবং আমাদের পাড়া ও কমিউনিটি জীবন্ত ও প্রাণবন্ত থাকবে। নতুন নিয়মে বলা হয়েছে, একক বা দুই পরিবারের বাসস্থানের প্রতিটি জোনিং লটে শুধু একটি আনসিলারি ডওয়েলিং ইউনিট থাকতে পারবে এবং সম্পত্তির মালিককে প্রধান বাসস্থানে এনসিলারি ডিউলিং ইউনিটে বাস করতে হবে।
তবে শহরের হাউজিং সংকটের সমাধান কতটা হবে তা স্পষ্ট নয়। শহরের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪ সালে ২ হাজার ৮০০-এর বেশি বাড়ির মালিক এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট নির্মাণে আগ্রহ প্রকাশ করেন। রিজিওনাল প্ল্যান অ্যাসোসিয়েশনের একটি রিপোর্টে বলা হয়েছে, শহরের একক ও দুই পরিবারের অনেক সম্পত্তি বর্তমান বিধিনিষেধের কারণে ইউনিট তৈরির জন্য যোগ্য নয়। মোট ৫ লাখ ৬৫ হাজার ৪০০টি লটের মধ্যে আনুমানিক ৪ লাখ ৬০ হাজার লট এখনো ইউনিট নির্মাণের জন্য সীমাবদ্ধ থাকবে। ফলে কেবল প্রায় ৬৮ হাজারটি লট বা ১২ শতাংশ সম্পত্তিতে এ ধরনের হাউজিং অনুমোদিত হতে পারে।
২০১৩ সালের নভেম্বর মাসে মেয়র অ্যাডামস ‘প্লাস ওয়ান এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট’ পাইলট প্রোগ্রাম শুরু করেন। এই প্রোগ্রামের মাধ্যমে একক পরিবারের বাড়ির মালিকরা ৩ লাখ ৯৫ হাজার ডলার পর্যন্ত অর্থ সাহায্য পেতে পারতেন ইউনিট নির্মাণের জন্য। প্রোগ্রামটি গত বছর আরো ৪ মিলিয়ন ডলারের রাজ্য অনুদান পেয়েছে। পাইলট প্রোগ্রামের জন্য যোগ্য হোমওনারদের আয় আঞ্চলিক মিডিয়ান আয়ের ১৬৫ শতাংশের বেশি হতে পারবে না। দুইজনের পরিবারের ক্ষেত্রে এটি সর্বোচ্চ ১ লাখ ৮৬ হাজার ৪৫০ ডলার। তবে আয় মিডিয়ান আয়ের ১০০ শতাংশ বা কম হলে প্রাধান্য দেওয়া হবে।
ইউনিট হাউজিং প্রোগ্রামটি আগামী ১৫ বছরে ১ লাখ হাজারেরও বেশি নতুন ঘর তৈরি করতে সহায়তা করবে। শহরের আইন অনুযায়ী, বেসমেন্ট অ্যাপার্টমেন্ট শহরের বেশিরভাগ এলাকায় বৈধ, তবে কিছু ঐতিহাসিক ও নিম্ন ঘনত্বের আউটার বোরো এলাকায় নির্মাণ সীমিত থাকবে। আইন কার্যকর হয়েছে ২০২৫ সালের ১৬ জুন থেকে। ডেপুটি মেয়র কারিয়ন বলেন, ‘আমরা শহরের প্রতিটি জায়গায় আরো হাউজিং তৈরি করতে ‘হ্যাঁ’ বলবো। এর মধ্যে আমাদের নিজের ব্যাকইয়ার্ডও অন্তর্ভুক্ত। ইউনিট নির্মাণের জন্য আজকের এই নতুন নিয়ম আমাদের ইতিহাসের সবচেয়ে প্রো-হাউজিং প্রশাসনের পদক্ষেপ।’
নিউইয়র্ক সিটিতে এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট প্রোগ্রামটি কেবল হোমওনারদের জন্য নতুন সুযোগ তৈরি করছে না, এটি শহরের হাউজিং সংকট মোকাবিলার জন্য একটি কার্যকর এবং নিরাপদ পদ্ধতি হিসেবে বিবেচিত হচ্ছে। এটি পরিবারদের একসঙ্গে থাকার সুযোগ দেয়, বৃদ্ধদের জন্য বার্ধক্যকালীন বাসস্থান নিশ্চিত করে এবং মধ্যবিত্ত হোমওনারদের অতিরিক্ত আয়ের সুযোগও প্রদান করে।
শহরের নতুন নিয়মাবলী এবং প্রোগ্রামগুলি হোমওনারদের সম্পত্তি উন্নয়নের ক্ষেত্রে স্পষ্ট নির্দেশনা প্রদান করছে। ইউনিট নির্মাণের মাধ্যমে শহরের কম ঘনত্বের এলাকায় বৈধ হাউজিং বৃদ্ধি, সম্প্রদায়ের নিরাপত্তা নিশ্চিত এবং শহরের হাউজিং সংকট মোকাবিলায় গুরুত্বপূর্ণ অবদান রাখা সম্ভব হবে। এনসিলারি ডিউলিং ইউনিট ফর ইউ প্রোগ্রামের মাধ্যমে ডিজাইন ও নির্মাণে প্রফেশনাল সহায়তা প্রদান হবে, যা হোমওনারদের কাজকে সহজ করবে।
নতুন এই নিয়মাবলি শহরের ভবিষ্যৎ হাউজিং নীতি ও পরিকল্পনার একটি গুরুত্বপূর্ণ ধাপ। এটি একটি সুশৃঙ্খল, নিরাপদ এবং বৈধ হাউজিং ব্যবস্থা তৈরি করবে যা শহরের সকল স্তরের বাসিন্দাদের জন্য দীর্ঘমেয়াদি সুবিধা নিশ্চিত করবে।
